¿Cómo participar en subastas judiciales?
Información general
AvisoEste artículo es una copia de la guía publicada por el portal administraciondejusticia.gob.es. Éste artículo tiene como objetivo principal difundir el conocimiento y pautas que vienen en la misma guía.
¿Qué es una subasta judicial?
La subasta judicial es uno de los medios que permiten transformar en dinero los bienes hipotecados o embargados, con el fin de que el deudor demandado pueda pagar la deuda reclamada con la cantidad que se obtenga en ella. Puede subastarse todo lo que tenga un valor económico: inmuebles, vehículos, muebles (joyas, cuadros, maquinaria, etc) y cualquier otra clase de bienes o derechos. Para determinar ese valor económico que sirva de referencia al celebrar la subasta es necesario que, un perito judicial o las partes que intervienen en el expediente, fijen un precio determinado
¿Qué información se me va a facilitar sobre el mueble, el vehículo o el inmueble a subastar? ¿Se me permitirá el examen o visita de los mismos?
En muchos casos la información de que se dispone en el expediente es muy limitada. Tratándose de inmuebles, la información mínima obligatoria es la que consta en la certificación de cargas del Registro de la Propiedad. Ello puede dificultar la comprobación del estado actual de los bienes subastados, ya que en el caso de los inmuebles, se podrá visitar el interior, si el demandado propietario lo permite, en cuyo caso, podrá solicitar al tribunal una reducción de la deuda de hasta un 2% del valor por el que hubiera sido adjudicado. Para ello se le da la posibilidad de que facilite datos de contacto que permitan concertar visitas de los interesados, a los que se dará publicidad. Si no ocurriera esto, el secretario judicial no podría obligarle a que los exhibiera.También existe la posibilidad de examinar los bienes muebles o vehículos si están depositados. Entre las obligaciones del depositario de los bienes está la de permitir que los interesados en la subasta puedan examinarlos. Si se negara a exhibir los bienes, se puede comunicar ese hecho al secretario judicial encargado de la ejecución para que le revoque el nombramiento y designe a otro.
¿Qué puedo hacer si antes de la subasta compruebo que hay ocupantes en el inmueble que se va a subastar?
Puede acudir al secretario judicial, que tramita el expediente, para poner en su conocimiento esta circunstancia. Quien dará un plazo para que los ocupantes presenten en la Oficina Judicial los documentos que justifiquen su posesión. Hecho esto, también dará publicidad a esta circunstancia para que la conozcan quienes deseen participar en la subasta. El acreedor ejecutante, por su parte, también puede pedir al secretario judicial que suspenda la celebración de la subasta para que el juez resuelva si esos ocupantes tienen o no derecho a continuar en el inmueble, aún después de haberse adjudicado los bienes en subasta. En el caso de que tengan derecho, el nuevo propietario ha de tolerar que permanezcan los arrendatarios u otros ocupantes hasta que se extinga el derecho, conforme a lo dispuesto en la ley. Si no, tendrán que abandonar el inmueble.
Documentación y cargas registrales
¿Qué documentos puedo ver cuando quiero participar en una subasta?
Los interesados no pueden tener acceso al expediente en el que se ha señalado la subasta, sino sólo a aquellos documentos o datos que según la ley han de ponerse a disposición de los interesados en participar en ellas. Estos documentos son:
El edicto
Es el documento a través del cual se da publicidad a la subasta, y donde constan las condiciones concretas de su celebración. A estas condiciones se ajustan tanto el secretario judicial, que preside la subasta, como cualquiera que quiera participar, por lo que es muy importante tener conocimiento de su contenido. El edicto, además de encontrarse en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial correspondiente, también se encuentra publicado en el Portal de la Administración de Justicia, y dependiendo de las Comunidades Autónomas, puede haber distintas formas de publicidad, como por ejemplo, revistas especializadas.
CERTIFICACIÓN DE CARGAS
Es un documento por el que el registrador de la Propiedad certifica quién es el propietario del inmueble y qué cargas tiene. Sirve para conocer si el que adquiere un bien en la subasta tiene que asumir o no el pago de embargos, hipotecas o cualquier otra carga. En el caso de que existan varias cargas, podemos conocer cuál es la que da lugar a la subasta porque el registrador manifiesta con respecto a ella que “se haya subsistente y sin cancelar”. Por el sólo hecho de participar en la subasta, el postor tiene que admitir las cargas o gravá- menes que aparezcan en la certificación del Registro de la Propiedad y que sean anteriores al crédito del actor que da lugar a la subasta y sigan subsistentes. Y si se le adjudica finalmente el inmueble, acepta colocarse en el lugar del deudor anterior, por lo que tendrá que hacer frente al pago de esas deudas. En el caso de que existan cargas posteriores, no tendrá que pagarlas. Incluso solicitándolo, el secretario judicial podrá ordenar al registrador de la Propiedad que las cancele. Lo único que tendrá que pagar son sus honorarios e impuestos por esa cancelación. ¿Dónde se puede consultar la certificación de cargas? La ley obliga a que la certificación de cargas esté a disposición de todos los interesados en la sede de la Oficina Judicial que tramita el expediente. En algunos casos también puede estar disponible a través de internet, en el Portal de Subastas Judiciales del Portal de la Administración de Justicia.
DICTAMEN PERICAL
En el caso de que existiera. En el mismo constarían datos y características de los bienes subastados.
Celebración y participación en la subasta
¿Qué requisitos tengo que cumplir para poder participar en la subasta?
Para participar en una subasta judicial es necesario:
- Identificarse de forma suficiente.
- Declarar que se conocen las condiciones generales y particulares de la subasta establecidas en la ley y en el edicto correspondiente.
- Y presentar un resguardo que acredite que se ha depositado en la cuenta de depósitos y consignaciones, indicada en el edicto, el 5% del valor de tasación de los bienes, o que se ha prestado aval bancario por el mismo porcentaje, el cual es conveniente que esté intervenido por notario.
El ingreso se hace en una cuenta de la entidad Santander asignada a la Oficina Judicial que ha de celebrar la subasta. Puede hacerlo a través de cualquier oficina de esa entidad directamente en esa cuenta, en efectivo o mediante cheque bancario conformado a nombre de esa Oficina Judicial. Esa cuenta tiene dieciséis dígitos en lugar de los veinte habituales del código cuenta cliente. (En el Portal del Ministerio de Justicia se puede encontrar la información necesaria sobre el funcionamiento de las cuentas judiciales). Se recomienda, especificar, en la casilla correspondiente del documento de ingreso, que se trata de un ingreso para participar en subasta, lo cual facilita, al secretario judicial, las devoluciones masivas.
¿Cuánto tiempo tarda el juzgado en devolverme la cantidad que he ingresado para participar en una subasta en la que no he sido el mejor postor?
La devolución ha de ser inmediata una vez que finaliza la subasta, salvo que se hubiera hecho reserva de postura (ver cuestión 3.9). Pero debe tenerse en cuenta que si el ingreso para participar se ha efectuado mediante cheque o por compensación el mismo día de la subasta o el anterior, no podrá cobrarse ese mismo día sino una vez que se haya confirmado el ingreso según la práctica habitual bancaria.
La devolución también puede hacerse por transferencia a una cuenta a nombre de la persona que ha efectuado el ingreso. La ejecución de esa orden de transferencia por la entidad Santander tarda un mínimo de cinco días hábiles.
¿Puedo designar un representante para que participe en la subasta en mi nombre?
En esos casos, la subasta no puede celebrarse, y se declara desierta. Se le concederá un plazo al acreedor ejecutante para que pida la adjudicación del bien subastado. El precio por el que podrá pedirla dependerá del bien a que se refiera:
- Si se ha subastado la vivienda habitual del deudor, no puede pedir la adjudicación por menos del 70% del valor del bien a efectos de subasta. En caso de que la cantidad que se deba por todos los conceptos sea menor, por el 60%.
- Si se ha subastado otro tipo de inmueble, no puede pedirla por menos del 50%, salvo que la cantidad adeudada sea menor. Si la cantidad es menor se lo puede adjudicar por menos de ese 50%.
- Si se ha subastado un mueble, el acreedor ejecutante no puede pedirla en ningún caso por menos del 30%, aunque se le deba una cantidad menor.
Por último, también puede suceder que si el acreedor no pide la adjudicación, se alzará el embargo del bien.
¿Cómo se determina el valor del bien a efectos de subasta?
Tratándose de ejecuciones por impago de hipotecas, el valor del inmueble se ha determinado en la escritura de préstamo hipotecario. Por eso, es importante que antes de la subasta sea el secretario judicial el que pida esa información, en cuyo caso, la entidad sí que tendrá obligación de facilitarla. En las demás subastas, derivadas de anotaciones de embargo, el bien es valorado por un perito judicial, pero no siempre el valor fijado por el perito es el que sirve a efectos de subasta. En el caso de que se trate de un inmueble o un vehículo y existan cargas anteriores al embargo que da lugar a la subasta, el secretario judicial tiene que descontar el importe actualizado de esas cargas que figuran en el Registro de la Propiedad, para que el postor pueda saber a qué atenerse al pujar.
Esta operación, que realiza el secretario judicial, se denomina liquidación de cargas. Por eso, hay veces que el valor fijado por el perito es superior al valor que sirve a efectos de la subasta.