¿Cuánto pujar por un inmueble?

Ganar una subasta judicial no significa siempre quedarse con el inmueble. Que el juzgado apruebe tu puja depende sobre todo de una cifra: qué porcentaje del valor de subasta has ofrecido. Lo regula el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), y conviene conocerlo antes de decidir cuánto pujar.

Hoy conviven dos versiones de la regla. La Ley Orgánica 1/2025 cambió el artículo 670 con efectos desde el 3 de abril de 2025, pero solo se aplica a los procedimientos iniciados después de esa fecha. Muchas de las subastas que ves hoy en el BOE vienen de ejecuciones anteriores y siguen la regla anterior. En este artículo explicamos las dos.

¿Qué regla se aplica a tu subasta?#

La respuesta está en el edicto de cada subasta, que recoge sus condiciones. Una pista rápida es el depósito que se exige para pujar en un inmueble:

5 % del valor de subasta: normalmente, regla anterior.
20 % del valor de subasta: regla nueva.

No es infalible, porque el juzgado puede subir o bajar el depósito. Si tienes dudas, pregunta a la oficina judicial antes de pujar. Como referencia, en las subastas judiciales que abrieron en septiembre de 2026, nueve de cada diez pedían todavía un depósito del 5 %.

Todos los porcentajes de este artículo se calculan sobre el valor de subasta que aparece en el anuncio. No es lo mismo que el valor de tasación: en las ejecuciones por embargo, al valor de subasta ya se le han descontado las cargas anteriores; en las hipotecarias, suele ser el valor pactado en la escritura de la hipoteca.

La regla anterior (la de la mayoría de subastas actuales)#

Tu puja (sobre el valor de subasta)	Qué ocurre
70 % o más	El remate se aprueba a tu favor. Tienes 40 días para pagar el resto.
Menos del 70 %	Se abre un proceso en tres pasos, que se explica debajo.

Si tu puja no llega al 70 %:

El deudor tiene 10 días para presentar a otra persona que ofrezca más del 70 %, o lo suficiente para saldar la deuda.
Después, el acreedor tiene 5 días para quedarse él con el inmueble: por el 70 % del valor, o por lo que se le debe, siempre que esa cantidad supere el 60 % y también tu puja.
Si ninguno de los dos lo hace, el remate es tuyo, siempre que tu puja supere el 50 % o cubra lo que se reclama en la ejecución, incluidos intereses y costas. Si no se cumple nada de eso, decide el letrado de la Administración de Justicia, caso por caso.

En esta regla, por debajo del 70 % el acreedor puede quedarse el inmueble aunque tú hayas sido el mejor postor.

La regla nueva (procedimientos iniciados desde el 3 de abril de 2025)#

Tu puja (sobre el valor de subasta)	Qué ocurre
70 % o más	El remate se aprueba a tu favor al día siguiente del cierre. Tienes 20 días desde el cierre para pagar el resto.
Entre el 50 % y el 70 %	El deudor tiene 10 días para presentar a otra persona que mejore tu oferta. Si nadie la mejora, el remate es tuyo.
Entre el 40 % y el 50 %	Solo se aprueba si tu puja basta para saldar toda la deuda con el acreedor (principal, intereses y costas). También hay plazo de mejora.
Menos del 40 %, o menos del 50 % sin cubrir la deuda	Decide el letrado de la Administración de Justicia, caso por caso. Puede rechazar el remate.

Dos cambios importantes respecto a la regla anterior:

Si ha habido pujas, el acreedor ya no puede quedarse el inmueble después de la subasta, ni mejorar tu precio.
Las pujas son secretas. Durante los 20 días de la subasta nadie ve cuánto se ha pujado; al final solo se publica la mejor oferta. Puedes cambiar tu puja mientras la subasta esté abierta, y solo cuenta la última.

La vivienda habitual del deudor tiene un mínimo más alto#

En la regla nueva, si el inmueble es la vivienda habitual del deudor, los porcentajes mínimos suben 20 puntos respecto a cualquier otro inmueble:

	Cualquier otro inmueble	Vivienda habitual del deudor
Se aprueba siempre desde	50 %	70 %
Se aprueba si cubre toda la deuda, desde	40 %	60 %
Por debajo de eso	Decide el juzgado	No se aprueba nunca

En la regla anterior no existe este mínimo especial en el momento de aprobar tu puja.

Si un inmueble es vivienda habitual lo dice el anuncio. En Subasteo lo verás en la ficha de cada lote, en el campo «Vivienda habitual».

Las dos reglas, lado a lado#

	Regla anterior	Regla nueva
Depósito para pujar (inmuebles)	5 %	20 %
Plazo para pagar si pujas el 70 % o más	40 días	20 días desde el cierre
El deudor puede traer una oferta mejor	Si pujas menos del 70 %	Si pujas menos del 70 %
El acreedor puede quedarse el inmueble tras la subasta	Sí, si pujas menos del 70 %	No, si ha habido pujas
Por debajo del 70 %, se aprueba si	Supera el 50 % o cubre la deuda	Llega al 50 %, o al 40 % si cubre la deuda
Mínimo especial para la vivienda habitual	No	Sí: 70 %, o 60 % si cubre la deuda
Pujas	La subasta se alarga una hora con cada nueva mejor puja, hasta 24 horas	Secretas; cierra a los 20 días naturales

Un ejemplo con números#

Imagina un piso con estas cifras:

Valor de subasta: 200.000 €
Deuda reclamada (con intereses y costas): 90.000 €

Los umbrales quedan así:

Umbral	Importe
70 %	140.000 €
60 %	120.000 €
50 %	100.000 €
40 %	80.000 €

Y esto pasaría con distintas pujas:

Pujas 150.000 €. Supera el 70 %: el remate es tuyo con cualquiera de las dos reglas.
Pujas 110.000 €. Está entre el 50 % y el 70 %. Con la regla nueva, el piso es tuyo si en 10 días nadie mejora tu oferta. Con la regla anterior, además del deudor, el acreedor tiene después 5 días para quedárselo; si no lo hace, es tuyo.
Pujas 92.000 €. No llega al 50 %, pero cubre los 90.000 € de deuda: se aprueba con las dos reglas, salvo que alguien mejore la oferta.
Pujas 85.000 €. No llega al 50 % ni cubre la deuda: decide el juzgado, y puede no aprobarlo.

Si ese piso fuera la vivienda habitual del deudor y se aplicara la regla nueva, la puja de 110.000 € (55 %) no se aprobaría, porque está por debajo del 60 %.

Qué pasa después de ganar#

Cierre de la subasta. Si eres el mejor postor, tu depósito queda retenido. El de los demás se devuelve, salvo el de quienes hayan pedido reservar su postura.
Si pujaste menos del 70 %, toca esperar. Primero, los 10 días que tiene el deudor para mejorar tu oferta; con la regla anterior, también los 5 días del acreedor. Si alguien te supera, te devuelven el depósito.
Aprobación del remate. El juzgado lo aprueba mediante decreto.
Pago del resto. Ingresas la diferencia entre tu puja y el depósito en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del juzgado, dentro del plazo. Si no pagas, pierdes el depósito.
Decreto de adjudicación. Con él puedes inscribir el inmueble a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

Esto vale con las dos reglas:

¿Necesitas hipoteca para pagar? Puedes pedir al juzgado un testimonio del decreto de aprobación del remate para que el banco constituya la hipoteca. Mientras lo tramitan, el plazo de pago se detiene, y vuelve a correr cuando te lo entregan.
¿Y si el deudor paga? Hasta que se aprueba el remate, el deudor puede saldar toda la deuda y recuperar su inmueble. En ese caso la subasta queda sin efecto.

Cómo usar esto para decidir tu puja#

Averigua primero qué regla se aplica. Cambian el depósito, el plazo de pago y, sobre todo, lo que pasa si pujas menos del 70 %.
Calcula tu precio máximo a partir del valor real del inmueble, no del valor de subasta. El 70 % solo te dice si la puja se aprobará, no si es buen negocio.
Suma las cargas que subsisten. Quien se adjudica el inmueble asume las cargas anteriores a la deuda que se ejecuta, como una hipoteca previa o un embargo anterior. Revísalas en la nota simple y la certificación de cargas.
Decide si quieres certeza o precio. Pujar el 70 % o más asegura el remate con las dos reglas. Pujar menos puede salir más barato, pero te expone a una mejora y a una espera.
Con pujas secretas, puja tu máximo. Si se aplica la regla nueva no verás las ofertas de los demás, así que no hay pujas para ir subiendo: tu puja debe ser, desde el principio, lo máximo que estás dispuesto a pagar.
Ten el dinero listo antes de pujar. Veinte días pasan rápido, y si no pagas pierdes el depósito.

Antes de pujar, repasa también el checklist previo y los errores más comunes.

Glosario rápido#

Término	Qué significa
Valor de subasta	La cifra de referencia del anuncio. Todos los porcentajes se calculan sobre ella.
Remate	La adjudicación del bien al mejor postor, una vez aprobada por el juzgado.
Ejecutante	El acreedor que ha pedido la subasta, a menudo un banco.
Ejecutado	El deudor, propietario del inmueble.
Mejora de postura	La oferta mejor que la tuya que el deudor puede presentar en los 10 días siguientes al cierre.
Letrado de la Administración de Justicia	El funcionario del juzgado que dirige la ejecución y aprueba el remate. Antes se llamaba secretario judicial.

Fuentes: artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su texto vigente y en su versión anterior a 2025, y la disposición transitoria novena de la Ley Orgánica 1/2025. Este artículo es orientativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Cada subasta tiene sus condiciones particulares: léelas siempre en el edicto.