Subasteo¿Cómo participar en subastas judiciales?
Qué es una subasta judicial, qué documentos puedes consultar, cómo se consigna el depósito y qué pasa si nadie puja. Basado en la guía oficial.
Las preguntas que más se repiten antes de participar en una subasta judicial, respondidas con la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) vigente. Hoy todas las subastas judiciales se celebran por internet, en el Portal de Subastas del BOE: ahí se consulta la documentación, se paga el depósito y se puja.
Dos reglas conviven. La Ley Orgánica 1/2025 cambió varias normas de las subastas con efectos desde el 3 de abril de 2025, pero solo para los procedimientos iniciados después de esa fecha. Muchas subastas actuales siguen la regla anterior. Cuando la respuesta cambia, te damos las dos. El edicto de cada subasta dice qué condiciones se aplican.
Información general#
¿Qué es una subasta judicial?#
Es la forma en que un juzgado convierte en dinero bienes embargados o hipotecados, para pagar con lo obtenido la deuda que se reclama al deudor. Puede subastarse cualquier cosa con valor económico: inmuebles, vehículos, joyas, maquinaria, participaciones y otros bienes o derechos.
Cada bien sale con un valor de subasta, que es la referencia sobre la que se calculan el depósito y los porcentajes mínimos. Cómo se fija lo explicamos más abajo.
¿Qué información tendré sobre el bien? ¿Puedo visitarlo?#
La información está en el Portal de Subastas, en la ficha de cada subasta. En los inmuebles incluye como mínimo la certificación de dominio y cargas del Registro de la Propiedad, la valoración que sirve de referencia y, si consta en el procedimiento, la situación posesoria: si está libre, alquilado u ocupado.
La visita al interior depende del propietario. Nadie puede obligarle a enseñarlo, pero la ley le da un incentivo: si colabora y permite las visitas, puede pedir al juzgado que le reduzca la deuda hasta un 2 % del precio por el que se adjudique el inmueble. Si la visita es posible, el anuncio lo indica. Durante la subasta también puedes pedir al juzgado que solicite el consentimiento de quien lo ocupe.
Los bienes muebles y vehículos depositados pueden examinarse: el depositario está obligado a permitirlo.
¿Qué pasa si el inmueble tiene ocupantes?#
Si en el procedimiento consta que hay ocupantes distintos del deudor, el juzgado les da 10 días para presentar los títulos que justifiquen su situación, y la subasta publica lo que se sepa de ella.
Además, el acreedor puede pedir, antes de anunciar la subasta, que el tribunal declare si esos ocupantes tienen derecho a quedarse. Esa declaración también se publica.
Si compras un inmueble ocupado por personas sin título suficiente, puedes pedir su lanzamiento al mismo juzgado de la ejecución, en el plazo de un año desde que lo adquieres. Pasado ese año, tendrás que acudir a un juicio aparte. Si los ocupantes tienen un derecho válido, como un arrendamiento que deba respetarse, tendrás que tolerarlo mientras dure.
Documentación y cargas registrales#
¿Qué documentos puedo consultar antes de pujar?#
No tienes acceso al expediente judicial completo, solo a lo que la ley obliga a publicar. Todo está en el Portal de Subastas:
El edicto#
Recoge las condiciones generales y particulares de la subasta, y a ellas se ajustan tanto el juzgado como los postores. Léelo entero: ahí están el depósito exigido, las condiciones de pago y las consecuencias de pujar por debajo de los porcentajes legales.
La certificación de cargas#
El registrador certifica quién es el propietario del inmueble y qué cargas tiene. Sirve para saber qué deudas asumirás si te lo adjudicas:
- Cargas anteriores a la que origina la subasta: subsisten. Por el solo hecho de pujar las aceptas, y si ganas ocupas el lugar del deudor frente a ellas.
- Cargas posteriores: se cancelan. El juzgado manda al registrador que las borre, y tú solo pagas los gastos de esa cancelación.
Además, durante la subasta el Portal muestra una información registral actualizada de la finca, que avisa si se presenta en el Registro algún documento nuevo que la afecte. Para entender las diferencias entre documentos, lee nota simple y certificación de cargas.
La valoración#
Es el informe de avalúo, o la tasación de la escritura en las ejecuciones hipotecarias, que sirve de referencia para la subasta. Recoge datos y características del bien.
Participar en la subasta#
¿Qué necesito para pujar?#
- Estar dado de alta en el Portal de Subastas, con un sistema seguro de identificación electrónica, como certificado digital o Cl@ve.
- Declarar que conoces las condiciones generales y particulares de la subasta.
- Consignar el depósito, que se paga por internet a través del propio Portal, mediante los servicios de la Agencia Tributaria y sus entidades colaboradoras. Ya no se ingresa en una sucursal ni con cheque.
El depósito depende de la regla que se aplique:
| Regla anterior | Regla nueva | |
|---|---|---|
| Inmuebles | 5 % del valor de subasta | 20 % del valor de subasta |
| Otros bienes | 5 % del valor de los bienes | 10 % del valor de los bienes |
| Mínimo | No hay | 1.000 € |
En la regla nueva el juzgado puede subir o bajar el porcentaje según las circunstancias. El importe exacto siempre figura en el anuncio.
Si pujas en nombre de otra persona tienes que indicarlo. Con la regla nueva, si ganas y no acreditas esa representación en 3 días, pierdes el depósito.
¿Cuándo me devuelven el depósito si no gano?#
Al terminar la subasta, el Portal devuelve automáticamente los depósitos de todos los postores menos el del ganador, que queda retenido como garantía y como parte del precio.
La excepción es la reserva de postura. Si al pujar aceptas que tu depósito siga retenido, podrás quedarte con el bien si el ganador no paga, siguiendo el orden de las pujas. A cambio, tu dinero queda bloqueado hasta que se resuelva quién paga.
¿Cómo se desarrolla la subasta?#
La subasta dura 20 días naturales desde su apertura. A partir de ahí, las reglas cambian:
- Regla anterior: cada vez que alguien mejora la puja más alta en la última hora, el cierre se retrasa una hora, hasta un máximo de 24 horas más.
- Regla nueva: las pujas son secretas. Nadie ve cuánto se ha pujado hasta el final, cuando solo se publica la mejor oferta. Puedes cambiar tu puja mientras esté abierta, y solo cuenta la última. La subasta no puede terminar en fin de semana, en festivo nacional, entre el 24 de diciembre y el 6 de enero ni en agosto.
Ganar la subasta no significa quedarte con el bien automáticamente: depende del porcentaje que hayas ofrecido. Lo explicamos con ejemplos en ¿Cuánto pujar por un inmueble?.
¿Qué ocurre si nadie puja?#
La subasta queda desierta, y lo que pasa después depende de la regla.
Regla anterior. El acreedor tiene 20 días para pedir que se le adjudique el bien:
- Vivienda habitual del deudor: por el 70 % del valor de subasta, o por el 60 % si lo que se le debe es menos que ese 70 %.
- Otros inmuebles: por el 50 % del valor de subasta, o por la cantidad que se le deba.
- Bienes muebles: por el 30 % del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba. Nunca por menos del 30 %.
Si el acreedor no la pide, se levanta el embargo a petición del deudor.
Regla nueva. Si no ha habido pujas, el acreedor ya no puede pedir la adjudicación. Se levanta el embargo, a petición del deudor. En los inmuebles, el deudor, por sí o a propuesta del acreedor, puede presentar a una persona dispuesta a adjudicárselo por al menos el 50 % del valor de subasta, o por lo que baste para saldar la deuda, con un mínimo del 40 %. Las partes también pueden pedir, de común acuerdo, una nueva subasta.
¿Cómo se determina el valor de subasta?#
- Ejecuciones hipotecarias: el valor es el que se pactó en la escritura de la hipoteca para el caso de subasta.
- Embargos: un perito valora el bien. Si es un inmueble y tiene cargas anteriores al embargo que origina la subasta, el juzgado descuenta su importe actualizado. Por eso el valor de subasta puede ser bastante inferior al de la tasación.
Para ese descuento, el juzgado pide a los acreedores anteriores y al deudor que informen de cuánto se debe realmente hoy. Si las cargas anteriores igualan o superan el valor del bien, la ejecución sobre ese bien se suspende.
Fuentes: Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, artículos 644 a 675, en su texto vigente, y la disposición transitoria novena de la Ley Orgánica 1/2025. Este artículo es orientativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Las condiciones de cada subasta están en su edicto.